不動産オーナーが不動産管理会社を設立し、管理業務をその会社へ委託等することで、毎年の所得税・住民税の節税を図り、また推定相続人等に所得を分散することが可能となります。
管理会社設立の大きなメリットは次の２点です。
- 法人の役員報酬については給与所得控除による所得の低減が図れる。
- 推定相続人等が役員となることにより、所得の分散が図られる。
ただし、委託する管理業務の内容、事業規模や収益の状況等の実態に照らし、不相当に高額な管理料の場合は、「同族会社の行為計算の否認」の規定により、否認される可能性がありますので、個々のケースに応じた適切な管理業務の内容と管理料を定め、管理を実施する必要があります。
また、不動産管理会社の方式は大きく次の3つの方式があります。
- 不動産管理方式
不動産オーナーが不動産管理会社にその物件の管理を委託する方法 - 一括借り上げ方式
不動産オーナーが不動産管理会社に一括で貸し付け、会社がその空室リスクを負う方式 - 不動産保有方式
不動産オーナーが不動産を会社へ売却し、会社がその不動産のオーナーとなる方式
節税効果（所得分散効果）は①→②→③と進むに連れ一層高まりますが、契約書の書き換えや、物件の譲渡には諸税金がかかり、さらには消費税の課税の課題もあるため、やはりケースバイケースでの対応が必要となります。
また、相続の発生が比較的早い場合は、上記のような不動産所得についての節税の検討に先立ち、不動産物件についての相続税の評価を下げるための対策を優先する方が望ましいケースもあります。
不動産管理会社の活用による節税にご興味のある方は、お気軽にご相談下さい。
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